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PT-Magazin 02 2018

Magazin für Wirtschaft und Gesellschaft. Offizielles Informationsmagazin des Wettbewerbs "Großer Preis des Mittelstandes" der Oskar-Patzelt-Stiftung

© Christian Krinninger

© Christian Krinninger O7A1298 Re-Development statt Neubau PT-MAGAZIN 2/2018 Virtualisierung im alten Thalkirchner Bahnhof im Münchner Stadtbezirk 19 Nicht nur in München sind Gewerbegebäude aus den 60ern heute wieder cool Bayern 60 Warenhäuser, Bürogebäude, Rechenzentren: Etwa 70 Prozent aller bestehenden Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre und viele von ihnen sind in ihrer ursprünglich angedachten Nutzung heute nicht mehr en vogue. Deshalb stehen Eigentümer älterer Bestandsimmobilien in der Bundesrepublik wie auch europaweit oft vor der Frage: Abriss und Neubau, Sanierung oder Re-Development? Die Antwort darauf ist in den vergangenen Jahren immer häufiger: Re-Development beziehungsweise komplette Umnutzung. „Viele Gebäude haben eine architektonische, zeithistorische oder städtebauliche Bedeutung. Nicht zuletzt spielen aber auch ein stärkeres Umweltbewusstsein sowie ökonomische Gründe oft eine große Rolle bei der Entscheidung gegen Abriss und Neubau“, nennt Reiner Nowak, Geschäftsführer der Münchener Beratungs- und Architekturunternehmen Modal M, die Gründe für das Umdenken. „Neben der Projektentwicklung und dem klassischen Mieterausbau macht das Re-Development mittlerweile etwa ein Drittel unserer Auftragsleistungen aus – Tendenz steigend“, sagt Reiner Nowak. Ein Großteil der gewerblichen Bestandsimmobilien in Deutschland – insbesondere aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre – befinden sich heute im Immobilienzyklus in der sogenannten Change oder Critical Phase. Sie haben bezüglich der Rentabilität ihren Zenit überschritten, Mieten sinken und Leerstand breitet sich aus. In dieser Phase sind die Immobilien in der Regel energetisch nicht mehr zeitgemäß und eine Nachvermietung ist kaum möglich. Daher müssen sich Eigentümer die Frage stellen: abreißen oder erhalten? Finanzielle Bewertung im Hinblick auf Ressourcenschonung, Invest und Ertrag Reiner Nowak: „Re-Development ist in vielen Fällen sinnvoll. Es kostet nicht nur weniger als Neubau, es verbraucht auch weniger Energie. Am wichtigsten ist jedoch, dass Mieter ihre Flächen flexibel und zukunftssicher gestalten können, um dem Paradigmenwechsel durch Digitalisierung und Globalisierung standzuhalten.“ Zwar fallen nach den Worten des Re- Development-Experten bei Sanierung oder kompletter Umnutzung ebenso wie bei Abriss und Neubau Rückbaukosten an. Allerdings sparen sich Eigentümer durch die Erhaltung der Bausubstanz die kompletten Aushub- sowie Rohbaukosten. Und die machen laut Modal M gut 25 Prozent der Gesamtbaukosten aus. Je nach Objekt lassen sich da schnell mehrere Millionen Euro einsparen. Smarte Lösungen für mobile Arbeitsmaschinen Steuerungen | Diagnose | Telemetrie 1996 Zukunftsweisende, modulare Diagnosetechnik basierend auf ODX und OTX Standard - MDT 2.0 Plattformunabhängig | Nativer RMI Support | Embedded Diagnose S O N T H E I M Sicherheitsgerichtete Steuergeräte nach ISO 26262 mit AUTOSAR Embedded-Systeme für Kommunikations-, Telemetrie- und Diagnoseapplikationen Robuste CAN Gateways und Datenlogger mit bis zu 256GB integrierter Memory Automotive Software- Entwicklung Diagnose Hardware- Entwicklung Wir leben Elektronik! www.sontheim-industrie-elektronik.de DE Sontheim Industrie Elektronik GmbH Georg-Krug-Str. 2 | 87437 Kempten Tel: +49 831 57 59 00 -0 - Fax: -73 info@s-i-e.de

Re-Development scheitert selten an Bausubstanz und Statik Bei der Beurteilung, ob ein Objekt für Re-Development geeignet ist, befürchten Eigentümer häufig, dass sie heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr genügen könnten. Das aber sieht Reiner Nowak weniger. „Eine Fassade architektonisch interessant zu überholen und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, ist selten ein Problem. Auch bin ich immer wieder erstaunt darüber, wie flexibel Gebäude in ihren Grundrissen sind und so an aktuelle Nutzerwünsche angepasst werden können. Nicht umsonst sind beispielsweise Gebäude aus den 1960er Jahren heute wieder cool. Gerade sie eignen sich nach einer cleveren Umgestaltung häufig für offene, großflächige Bürostrukturen.“ Auch mit Blick auf Bausubstanz und Statik scheitert das Re-Development nach den langjährigen Erfahrungen des Modal M-Experten selten. So lassen sich nicht zuletzt heutige Brandschutzbestimmungen in Folge der Entkernung und Neuinstallation problemlos realisieren. Allerdings spielen bei der Objektbewertung auch Parameter wie natürliche Belichtung und Belüftung durch ausreichend vorhandene Fenster sowie die Gebäudetiefen eine große Rolle. „Zwar können viele Funktionen mechanisch neu hergestellt werden, wenn sie in der Gebäudestruktur nicht bereits vorhanden sind. Jedoch bedeutet intensive Erneuerung der Haustechnik oft hohe Investitions- und Betriebskosten. Daher sollte stets der sogenannte ‚Low- Tech‘-Ansatz insbesondere in Bezug auf Belüftung und Belichtung der Gebäude beachtet werden“, sagt Reiner Nowak. Voraussetzung dafür ist nach den Worten Nowaks, dass die Grundrisse nicht zu tief konzipiert werden, damit das Tageslicht die Arbeitsplätze erreicht und die Fläche durch Öffnen der Fenster ausreichend belüftet werden kann. Diesen Ansatz mit intelligenter Technologie zu kombinieren, verbessert nicht nur den Umweltschutz, sondern erhöht das Wohlbefinden des zukünftigen Gebäude-Nutzers. Baurechtliche Bewertung im Hinblick auf Erweiterung, Nachverdichtung und Nutzung Nachverdichtungen in die Horizontale wie auch in die Vertikale sind ebenfalls oft möglich. Denn um ein bis zwei Stockwerke kann laut Nowak nahezu jedes Gebäude nach oben erweitert werden – so es die Kommunen zulassen. Anbauten im seitlichen oder hinteren Gebäudebereich lassen sich ebenfalls recht häufig in Abhängigkeit von den lokalen Baurechtsbestimmungen realisieren. Nachhaltiges Re-Development bezieht Lage und potenzielle Nutzer in die Planung ein Die Beratungsleistung von ganzheitlich ausgerichteten Architekturbüros wie Modal M setzt bei einem effektiv angedachten Re-Development jedoch weit vor der Begutachtung der Gebäudedetails an: der Standortbewertung. Handelt es sich um eine A-, B- oder C-Lage? Wie wahrscheinlich ist aufgrund der jeweiligen Lage eine schnelle Neuvermietung? Welche Nutzer kommen am Standort in Betracht? Welche Anforderungen haben diese Nutzer an ein Gebäude und können diese vor Ort realisiert werden? Reiner Nowak: „Das beste Design nützt nichts, wenn die Umgebung nicht für eine Umnutzung geeignet ist. Daher sollten Berater und Architekten den Eigentümern erst nach konsequenten Standort- und Machbarkeitsstudien ein umfängliches Re-Development-Konzept inklusive Maßnahmen zur Ressourcenschonung und Vermarktung vorstellen.“ ó 61 PT-MAGAZIN 2/2018 Bayern Gemeinde Niederwinkling – attraktiv, modern, wirtschaftsfreundlich die Kommune des Jahres 2010 und Premier-Kommune 2013 Der Weg nach Niederwinkling – zentral in Ostbayern! Direkt an der Autobahnausfahrt Schwarzach/Niederwinkling der A3 Regensburg-Passau der Niederwinklinger Weg: „wo Unternehmer keine Bittsteller sind!“ „Maßgeschneiderte“ Flächen, individuelle Lösungen, enge Kooperation mit Unternehmen und Abbau bürokratischer Hürden sorgen dafür, dass interessierten Firmen viele Wege erspart bleiben. Erfolgsbeteiligung der Gemeindebürger & Betriebe! Schuldenfrei, hohe Investitionsquote und Senkung der Realsteuerhebesätze Fazit: nachhaltige Finanzpolitik und harte Arbeit zahlen sich aus - auch in Krisenzeiten. starkes Fundament für die Zukunft Zeitgleich mit der Wohn- & Wirtschaftsentwicklung wird in die Infrastruktur investiert: nachhaltig, bedarfs- u. zielorientiert „Landflucht“ ist kein Thema! Die Einwohnerzahl ist ständig stetig steigend – und dass seit über 30 Jahren; um über 20 % allein in den letzten 10 Jahren Wohnen & Arbeiten vor Ort Weitsichtige & bedarfsorientierte Planungen ergeben günstige Konditionen im Verkauf .... und das trotz anhaltend hoher Nachfrage. die neue Großbaustelle - das Dorf- & Begegnungszentrum Auf über 12.000 m² wurden u.a. für die Bereiche Gesundheit, med. Versorgung, Sport, Kultur, Bildung, Seniorenbetreuung, Wohnraum, Nahversorgung, etc. Gebäude in einem attraktiven Umfeld errichtet. Gemeinde Niederwinkling, Dorfplatz 1, 94559 Niederwinkling, Fon: (0 99 62) 20 000 20, email: info@ku-niederwinkling.de www.niederwinkling.de

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